Налоги с продажи недвижимости 2025 года

Налог с продажи квартиры: инструкция по НДФЛ

Расчет НДФЛ при операциях с недвижимостью

При продаже квартиры и другой недвижимости нужно платить НДФЛ, если объект находится в собственности меньше предельного срока владения (три-пять лет). После продажи квартиры необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Сделать это можно онлайн через личный кабинет на сайте ФНС. В декларации указываются доход, который был получен с продажи, и сумма вычета. Если вычет не покрыл налог, то его нужно уплатить до 15 июля. Например, если квартира была продана в 2025 году, то декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года, а начисленный налог заплатить до 15 июля 2026-го.

Основное изменение, которое касается уплаты налога с продажи недвижимости, связано с переходом на прогрессивную шкалу налогообложения. В 2025 году по налогу для физлиц при сделках с недвижимостью вводится двухступенчатая шкала по ставкам:

13% — с дохода до 2,4 млн руб.;

15% — с дохода выше 2,4 млн руб.

Однако сам налог уплачивается не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи. Поэтому некоторые граждане пытаются схитрить и, чтобы уменьшить налог, пишут в договоре неполную сумму сделки. Делать так не стоит, потому что налоговые инспекторы сравнивают стоимость продажи квартир с их кадастровой стоимостью.

В 2025 году, как и в предыдущие годы начиная с 2022-го, в декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости, если она находится у вас в собственности менее трех или пяти лет, при условии, что доход от продажи не превышает 1 млн руб., а для иного имущества (гаражи, автомобили и т. д.) — 250 тыс. руб. Это касается как одного крупного объекта, так и нескольких недорогих. Главное, чтобы не был превышен лимит.

Региональный коэффициент

С 2025 года регионы получили право увеличивать коэффициент, который применяется к оценке налоговой базы при продаже имущества. Сейчас в случае продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости минимальный размер дохода в целях налогообложения определяется как кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Но с нового года вступила в силу норма Налогового кодекса, дающая право регионам увеличивать этот коэффициент до 1.

То есть в качестве налоговой базы может быть использован полный размер кадастровой стоимости по решению органов региональной власти.

Как рассчитать сумму налога

Если говорить о налоге на продажу квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн руб.) × 13% (15%) = НДФЛ. 1 млн руб. — максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений: цены продажи квартиры или 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продал за 5,5 млн руб. Таким образом:
5 500 000 — 1 000 000 = 4 500 000.
НДФЛ: 4 500 000 × 13% = 585 000 руб.

Продолжение⬇️⬇️⬇️